市场月报|5月楼市供应不济成交趋稳,京杭宁等集中土拍火爆

小柚财经:市场月报|5月楼市供应不济成交趋稳,京杭宁等集中土拍火爆

5月,房地产市场供应不济,成交整体运行平稳。一线城市受制于供应低迷,成交环比皆降,北京、广州同比涨幅明显收窄,上海、深圳同比更是步入下降通道。二三线城市分化加剧,重庆、杭州成交创年内新高,昆明、南宁、郑州等同比跌幅仍在40%附近。土地成交量价齐升,受限价约束溢价率跌至16.8%,北京、杭州、南京等首场集中土拍竞争激烈,优质宅地频频触及限价上限,时有地价刷新区域、板块新高。

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供应:阶段性回调,一线环比腰斩、二三线跌幅超3成

5月房企推盘积极性不高,供应保持稳步回落。29个重点城市预估新增供应面积1978万平方米,同环比齐降,降幅分别达到了25%和35%,“金三银四”之后迎来了阶段性回调。

分能级来看,一线城市因上月集中供应,基数较高,本月迎来大幅回落。4个一线城市5月供应面积为145万平方米,环比“腰斩”,同比降幅也在42%。其中深圳新增供应25万平方米,较上月小幅微增6%,不过同比下降21%,不及去年同期。北、上、广三城推盘量降至年内低位,均不及50万平方米,且同环比齐跌,房企推盘积极性大幅回落。

热点二三线城市供应规模高位回落,但跌幅不及一线。25个监测城市5月合计供应1833万平方米,环比下降35%,同比下降23%。不同城市分化加剧:无锡、合肥、东莞等东南沿海城市,房企推盘积极性较高,5月供应规模同环比齐增;多数城市本月供应量保持降势,长春、宁波、福州等降幅均在5成以上。预判下月,我们认为,随着房企年中冲刺季来临,整体推盘量也将有所恢复,保持稳中有增态势。不过不同城市间分化行情依旧,对于基本面较好的核心一二线和强三线,房企依旧会加快推盘节奏,而针对部分缺乏基本面支撑的三四线城市,或将迎来供货平淡期。

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成交:环降3%、同增10%,一线皆降近20%二三线分化加剧

5月典型城市商品住宅成交热度略有回落,29个监测城市预计成交规模达2953万平方米,环比下降3%,同比增长10%,较2019年同期增幅也有10%。

分能级来看,一线城市5月预计整体成交新房263万平方米,环比下降20%,与2020年和2019年同期相比,分别下降了5%和19%。广州市场韧性较好,5月成交规模依旧超过了100万平方米,环比下降12%,创3年同期新高。北京次之,成交同比增幅也达到25%。相较而言,上海、深圳成交热度转弱,增长乏力。一方面源于前期热度过高透支了部分购房需求;另一方面随着调控持续加码,信贷收紧,利率上浮,投机性需求被遏制,整体市场也渐趋理性。

二三线城市中25个监测城市5月预计整体成交2690万平方米,环比下降2%,同比上升11%。以东部二三线城市诸如杭州、无锡、福州、厦门等成交热度延续,5月成交量同环比齐增,显著好于2019年同期;中部重庆、长沙如是,市场热度回升,购房需求稳步释放;相较而言,天津、郑州、徐州、常州、昆明、合肥、长春等迎来阶段性回调,成交表现大不如前。预判下月,我们认为,二三线整体成交高位持稳,或将与本月持平或小幅微增,前期出台调控的热点城市大概率面临回调。

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库存:供不应求下超7成城市库存回落,合肥、徐州环增约5%

5月,多数重点城市延续上月供不应求状态,热点城市如福州、成都、宁波、济南等均供求比小于0.8,仅徐州、合肥、昆明、无锡、天津、郑州等因短期供应放量而供过于求。

值得注意的是,多数重点城市库存消化周期环比缩短,仅徐州、合肥库存规模见长。其中,合肥供求比由上月的0.5骤升至1.4,新政加码下城市新房成交规模同环比具降,市场短期降温,但消化周期仅5个月尚处于合理区间。

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成交结构:上海中档占比回升9pts,深圳90-144平比重下降明显

从价格段分布来看,低档产品占比上海下降8个百分点,北京、深圳分别上升7、2个百分点;中低档产品占比北京下降10个百分点,上海、深圳分别上升2个百分点和持平;中档产品占比上海、北京分别上升9、2个百分点,深圳下降4个百分点;中高档产品上海、深圳分别上升1、3个百分点,北京下降1个百分点;高档产品占比上海、深圳分别下降4、1个百分点,北京占比持平。

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从面积段分布来看,90平方米以下产品占比上海、深圳分别上升2、5个百分点,北京下降6个百分点;90-120平方米产品占比上海、北京分别上升4、3个百分点,深圳下降3个百分点;120-144平方米产品占比上海、深圳分别下降6、2个百分点,北京上升1个百分点;144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比北京、深圳微升,上海微降。

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二手住房:10城成交同环比跌幅约5%,大连、南昌低位回升

5月,二手房市场整体表现持续小幅回落,10个重点城市共计成交601万平方米,环比回落7%。基于去年同期楼市快速复苏,成交体量已回升至往年水平,本月同比微降3%,同比2019年下降13%。

具体到城市来看,10城环比表现普遍回落,仅大连、南昌环比收正且大连实现倍增,其余城市均有不同程度回落,其中深圳、成都、厦门等城市环比下降超20%回落显著。同比来看,整体呈现涨跌参半,受限于楼市调控,深圳市场长期低位运行,同比下降59%,同比2019年下降53%;青岛、苏州二手房市场受强需求支撑,分别同比增长24%和53%;成都市场长期下行趋势显著,较2019年整体规模下降超7成,较去年同期也有5成左右跌幅。南昌同比增速高达扩大至452%,南京较2019年增长5成。

当前全国主要城市二手房住宅市场热度渐褪,但整体需求端仍有支撑,预计后续成交规模将企稳或有回升。

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土地市场:十城迎来首场集中土拍,限价约束下溢价率高位回落

5月,全国300城经营性土地成交总建面14267万平方米,环比增长6%,同比下降40%;成交总金额7740亿元,同、环比分别增长14%和41%;平均楼板价降至5425元/平方米,同、环比分别增长89%和33%。

受限价条件的约束,土拍平均溢价率大幅回落,环比下降8.6个百分点至16.8%。各线城市溢价率皆降,一线城市平均溢价率7.9%,环比减少3.1个百分点,二线城市平均溢价率18.3%,环比减少8.5个百分点,三四线城市平均溢价率20.2%,环比减少10.1个百分点。

重点城市优质地块供应比重上升,土地流拍现象有所缓解,平均流拍率跌至9%。新晋流拍地块资质平平,大都为区位偏远、商业公建占比过高的土地,流拍实属正常现象。

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一线城市成交建面483万平方米,同、环比分别下降12%和44%。成交金额升至1358亿元,同环比涨幅均在4成以上。平均楼板价升至28139元/平方米,环比翻倍增长,同比上涨60%。北京、深圳迎来首场集中土拍,北京房企拿地热情高涨,土拍竞争异常激烈,7成以上地块触及限价上限,10宗地更是竞高标准建设方案。深圳供地资质平平,仅宝安尖岗山一宗优质宅地,但由于深圳供地向来稀缺,最终6宗地全部成功出让,3宗地触及限价上限,佳兆业、龙光、深圳人才安居等均有所斩获。

二线城市成交建面4943万平方米,同、环比分别增长6%和43%。成交金额4135亿元,环比大增150%,同比增长72%。平均楼板价升至8364元/平方米,同、环比分别上涨63%和74%。杭州、南京、济南和天津首批集中供地落幕,成交建面皆超500万平方米。杭州土拍市场持续火爆,40余宗地溢价封顶并转入竞报自持比例,部分地块自持比例高达40%,近20个板块地价创新高。南京土拍同样火热,共计出让51宗地,其中43宗地溢价出让,更有36宗地触顶摇号,多区域实际楼面价被刷新。济南土拍则相对平淡,共计供应114宗地,其中78宗地底价成交,还有6宗地遭遇流拍。

三四线城市成交建面8841万平方米,同、环比分别下降52%和3%。楼板价降至2542元/平方米,环比下跌19%,同比仍上涨37%。在CRIC重点监测的三四线城市中,温州、盐城、宿迁、嘉兴、河源、金华、台州、徐州等8城成交建面超100万平方米,其中温州暂以250万平方米居首。长三角、粤港澳地区土拍热度不减,宿迁、嘉兴、台州、徐州、惠州等多城溢价率均在25%以上,例如温州15宗涉宅用地便有8宗地封顶成交。

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