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最近,高层对高杠杆投机的警告,正在反复出现。

在第十三届陆家嘴论坛上,郭树清主席喊话投机者:“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”同样是在第十三届陆家嘴论坛上,周小川谈及投资者教育,强调勿过度投机,不要老想着一夜暴富。这一事件引起大家对于投资行为和投资产品的广泛讨论。而另一面,是各国央行从去年就开始的大放水。据彭博社不完全统计,2020年美国,澳门、日本等12个经济体总货币供应量规模已激增至94.8万亿美元(约615万亿人民币),通货膨胀、货币贬值成为大概率事件。

在这种形势之下,普通人还能够投资买房吗?我们认为,普通人资产保卫还是要配置房产,尤其是头部地区的房产。

资产保卫长期靠房产

轮动中的大湾区迎新机会

格隆汇曾选取上海房价数据,做了过去10年里,中国主要资产累计涨幅的统计,其中,房子的涨幅第一。

▲近10年中国主要资产累计涨幅|格隆汇

Choice也曾选取北京商品房价格,统计了2007-2019年期间,各类资产的投资回报率中,房产投资复合年化回报率达12.49%,独居榜首。

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  ▲2007-2019大类资产收益率对比|Choice

由此来看,头部地区的房产依然是投资优选,投资房产依然是打赢资产保卫战的关键工具。而在国内,说起头部地区,粤港澳大湾区必须榜上有名。中指研究院对全国297个地级以上城市的房地产开发投资吸引力最新研究表明,粤港澳大湾区内地九市的房地产开发投资吸引力上,均位居前列。整个评价体系包括量价两个维度,经济实力、产业创新、财富水平、资源环境、交通通达、人口基础等12个方面,近50项具体指标,全面且完善。而作为城市群,粤港澳大湾区定位于世界级城市群,是我国参与国际竞争的重要平台,也是未来最具发展活力和潜力的区域。

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  ▲主要城市群经济、人口及房地产市场规模|中指研究院

但随着大湾区三巨头广深莞楼市纷纷遭严控,更多人开始思考,粤港澳大湾区下一轮的机会在哪里?

事实上,粤港澳大湾区正在迎来新的板块轮动。板块轮动效应起源于股市。在深圳,板块轮动几乎成为了近年来楼市行情的固有规律。虽然每一轮行情,最先启动的区域不一样,例如2009年是龙华,2015年是南山,2019年是宝中。但最终,各个区域都会出现价值提升。立于粤港澳大湾区的角度上看,也是如此。如果去年的行情主要集中在深圳、广州、东莞,今年,珠江西岸的城市将迎来轮动机会,其中,最值得关注的便是扼守珠江口的中山。

为什么是珠江西岸的中山?

既有先天优势,又有后发效应

中山具有不可撼动的地理位置优势,A字型的珠江口,是粤港澳大湾区的中心区。所有城市都在向珠江口湾区发展,而中山扼守珠江口,位于港深、澳珠、广佛三大地理中心,还是广佛肇、深莞惠、珠中江三大经济圈中心。

▲中山横跨中国三大自贸区|拆神

更重要的是,中山还具有很强的后发效应,这不仅体现在中山的交通枢纽位置在不断提升,还体现在中山近年来的产业焕新。

首先是交通方面的提升。以深中通道为例,虽然中山距离深圳前海不过35公里,但是以前中间隔了一条“鸿沟”珠江口。深中通道的出现,可以说是打通了珠江下游东西两岸“任督”二脉,建成后,深圳至中山的路线将由以往绕行虎门大桥上百公里变为跨江直达,通勤时间也将由2小时缩短为30分钟。

事实上,深中通道只是中山通过“交通攻坚”突围的关键一步,后续的动作还在继续。政府公开信息显示,中山将在2024年前投入1500亿元的大交通布局,构建“四纵五横”高速公路网、“二环十二快”快速路网建设、“十字形”高速铁路格局等。日前广州地铁18号线延长线也确定将在中山设站,未来将实现30分钟从中山到达广州珠江新城、10分钟到达南沙自贸区。

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  ▲18号线延长线中山段沿线征地拆迁摸查及费用测算|广州公共资源交易中心

中山正在逐步将自身打造成为粤港澳大湾区重要综合交通枢纽。未来的中山,将从东、南、西、北四个方向上,联通大湾区核心城市,进一步发挥中山的地理优势。

向东:通过深中通道、深茂铁路公铁两用大桥公路连接线,加强与珠江东岸以及粤东地区的交通联系;

向南:通过广澳高速、广珠西线高速、港珠澳大桥等,加强与珠海、香港、澳门的交通联系;

向西:通过中开高速、中江高速、西部沿海高速等,加强与江门以及粤西地区的交通联系;

向北:全面加强与广州市、佛山市的交通衔接,融入广佛都市圈。

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  ▲粤港澳大湾区交通网|网络

随着交通改善升级,中山与大湾区城市的关系会越来越密切,有效助推人口、资金、物资、产业、信息的互联互通。其次谈产业,以前大家会认为中山在产业升级时掉队了,但事实上,近几年中山产业升级优化的步伐一直在加快,过去的五年更是中山转型升级不断加快的五年。中山“十三五”期间的产业转型升级成果

三次产业结构从2.2∶55.9∶41.9调整为2.3∶49.4∶48.3

工业质量效益不断提升,先进制造业、高技术制造业增加值占规上工业增加值比重分别达49.3%和15.8%

规上工业企业增至3868家

形成电子信息、白色家电、装备制造等3个千亿级产业集群,建成3个省级大数据产业园。累计完成技改投资776亿元,推动3400家企业开展技术改造,建成31个国家和省级智能制造试点示范项目

服务业支撑作用更加突出,现代服务业增加值占服务业增加值比重提高到62%

外贸转型提质增效,一般贸易进出口总额比重提高到57.5%

上市挂牌企业增至85家

建成1个国家检测重点实验室、6个省级质检站,在全省质量工作考核中获得最高等级A级

( 数据来源:2021中山政府工作报告)

此外,中山还是国家知识产权示范城市,在专利授权量、高新技术企业数量上增长较快。十三五期间,中山有效发明专利达8383件,高新技术企业从427家增至2500多家。

交通、产业、创新力再升级,助力中山价值再腾飞!

中山下一个机会

就在北部TOD大城

之前中山楼市比较火的两个区域,一个是以东区为代表的老城区,二是以火炬开发区、翠亨新区为代表的临深区域。但这些片区的房价已经涨过一轮,价格并不便宜。现在有一块区域,被称为“中山版的科技园”,价格还处于洼地,但价值已经显现,是入手中山的上好机会,这个地方就是南头镇。

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  ▲南头镇实拍图|网络

何以为“中山版的科技园”?先看官方给这个区域的定位,根据规划,中山将分为西北、东北、中心、东部以及南部五大可持续发展组团。其中,以南头镇为核心的西北组团定位为“打造具有全国乃至全球影响力的制造业强区”,是中山发展定位最高的区域之一,未来潜力巨大。事实上,南头镇本身已经具有产业基础。作为中国家电品牌基地,南头聚集各类4500多家企业,更有TCL、长虹、奥马等众多龙头企业,是中山除古镇、小榄外最多实业的镇区。随着未来南头镇产业跃升,也会吸引越来越多的人才汇聚于此。

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  ▲南头镇是中国家电品牌基地|网络

此外,近两年南头镇的GDP增速一直处于靠前位置。2019年南头镇的GDP总值超过150亿,增长7%,增速位列全市第1;2020年,全镇实现国内生产总值达156.88亿元,增长8.7%,增速全市排名第2.可谓是中山经济发展的“排头兵”。不止如此,南头镇还是中山市北部综合交通枢纽,广珠西线高速(已通车)、广珠城际轨道(已通车)贯穿全镇。南头镇还有广珠城轨首站南头站,乘坐广珠城轨,1站到佛山,2站到广州南,全程约28分钟。目前,以南头站为核心的TOD新城也正在建设中,这将是中山首个兑现的TOD新城。

星河中山住宅首秀

强强联合,重塑南头价值

33载星河,带来了其在中山的首个住宅作品——星河盛世,正是选址南头TOD新城最核心位置。

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  ▲区位图|星河盛世

对于星河,深圳人非常熟悉,作为中国产业地产六强和商业地产十强品牌,不管是传统地产开发,还是商业运营,亦或是城市更新,星河,都是绝对的强者。星河集团一直深耕大湾区核心城市,所到之处,皆是中心。星河盛世来到TOD新城,可谓是强强联合,将有效提升区域价值。具体来看,星河盛世邻近南头大道、同乐路等镇内主干道,直线距离约800米处,即可到达城轨南头站,联通广州至珠海沿线站点,通过换乘到深圳乃至全国各地。加上临近高速出入口,交通通达性较佳。

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  ▲项目区位图|网络

项目周边配套完善,以项目为圆心,半径1公里范围内,聚集了南头镇最核心的商业、教育、休闲、医疗等配套。教育配套方面,项目周边有南头镇中心小学(市一级)、南头初级中学(省一级)、三鑫学校、华晖学校、将军小学5所学府环绕。其中三鑫学校,是一所与国际教育理念接轨的全寄宿制民办学校,办学七年,如今学校教育教学质量已排在全市前列,更被官方认证为中山的“五星级学校”。

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  ▲南头三鑫学校|网络

商业方面,项目周边除了时尚京都广场,长虹商贸中心,金盛隆、金佰利等商业环绕之外,还有海雅缤纷城、金盛隆(光明店)、黄圃壹加壹商圈等大型商圈。其中,中山海雅缤纷城与深圳海雅缤纷城系出同源,将会打造 120 万方中山北部最大的商业综合体。预计2022 年开业,目前处于招商状态,未来将包含 IMAX 电影院、健身房、KTV、餐饮、娱乐等等吃喝玩乐一应俱全。

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  ▲海雅缤纷城购物中心效果图|中山海雅缤纷城

项目医疗配套完善,两分钟车程内就有本地医疗设施最齐全的广济医院,黄圃人民医院(二级甲等医院)也在项目四公里范围内。具体到产品,整个项目由7栋高层洋房和一座邻里中心组成,是南头难得一见的品质项目。

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  ▲鸟瞰图|星河盛世

最令人惊喜的是,星河在此打造的全龄趣玩儿童互动社区,包括沉浸式儿童乐园、混龄活动空间、多功能大草坪、活动交流平台、主题架空层等五个生活娱乐空间。

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  ▲儿童乐园效果图|星河盛世

此外,还有约4300㎡社区邻里中心,约300米社区有氧跑道、约500米滨河景观廊道(规划中)、球类健身运动等社区配套。

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  ▲社区配套效果图|星河盛世

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  ▲会客厅效果图|星河盛世

同时,项目提供智能社区生活体验,全方位保障业主的生活安全。举个例子,小区门禁采用智能人脸解锁科技,无需刷卡直接刷脸进门,安全高效,方便快捷。

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  ▲星河盛世社区大门效果图|星河盛世

社区还有无线巡更系统、全区视频监控系统等多重黑科技,提升社区安防系统。项目户型设计方面也颇具亮点,体现星河打造产品的功力。据悉,项目主力户型为建面约78-138㎡3-4房,总户数872套,共一期开发,同时收楼。78㎡的户型方正实用,不仅做到了3房1卫格局,入户有玄关。并且十分难得的是,三个房间中,主卧和儿童房都做到了南向布局,卫生间也做到了干湿分离。户型越小越需要收纳,在这一点上,星河也替业主们提前考虑了,在房子的不同区域都有各自独立的收纳空间。这个户型设计不只在中山,放眼大湾区,都可圈可点。

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  ▲约78㎡户型|星河盛世

约99㎡3房户型同样实用,南北通透户型,客餐厅一头有阳台、一头有飘窗,主套和老人房内,也都带有全景式飘窗,生活怡然自得。

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  ▲约99㎡户型|星河盛世

约123㎡4房设计更加贴心,长辈房和主卧分布在两端,老人和年轻人的生活起居可以互不打扰。南北通透,拥有南北双阳台,且四开间都做了朝南。

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  ▲约123㎡户型|星河盛世

最后,凡投资,必讲回报率。“星河所到、必是中心”,广泛流传于地产江湖,事实也证明,星河对土地价值的预判的确总是先于时代之前。比如星河2020年在南沙的项目领南星河荣耀,还不到一年的时间,房价已从2.8万/㎡涨至3.6万/㎡,涨幅达22%。同样地,今年星河首度落子中山的项目星河盛世升值潜力不可小觑。除前文已经分析的项目在区位、产业、品牌、产品方面的优势外,项目还具有高性价比。放眼整个大湾区楼市,除肇庆,佛山三水等局部地区之外,都已是新房均价超过2万+/㎡的城市。而在大湾区内环,就剩下中山在均价1万+/㎡。位于中山产业核心区的星河盛世,在售的住宅仅需1.2万/㎡起,总价甚至不到百万即可购入一套大湾区优质资产。与此同时,项目租金年回报率达约3%,高于珠海、南沙等城市,实为大湾区的价格洼地、价值高地,不容错过!

唯有亲临方知其魅力所在,感兴趣的朋友一定要把握住机会前往品鉴!

(免责声明:本文仅代表作者个人观点,对项目周围交通、商业、市政条件等介绍,旨在提供相关信息,具体以政府规划及现场实际为准,请自行考察。楼市有风险,投资须谨慎。)

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