房地产行业周报:房企销售降幅再扩大 五部门联合发声维稳

小柚财经:房地产行业周报:房企销售降幅再扩大 五部门联合发声维稳

  本期投资提示:

  房地产行业数据:上周(21/11/27-21/12/3)45 个重点城市新房合计成交564 万平米,环比+8%;其中,一二线环比+9%、三四线环比+7%;11 月一手房月成交同比-23%,较10 月上升4pct;其中,一二线同比-18%、三四线同比-40%,分别较10 月+3pct 和+3pct。上周14 个重点城市二手房成交92 万平米,环比-2%;11 月累计成交同比-38%,较10 月+5pct。库存方面,上周15 城推盘175 万平米,环比-45%;对应周成交/推盘比为1.25 倍,最近3 个月(21 年9-11 月)分别为0.63 倍、1.15 倍和0.73 倍。截至上周末,15 城可售面积为9,695 万平米,环比-0.4%;3 个月移动平均去化月数为11.4 个月,环比下降0.1 个月,目前行业仍处于低库存阶段。

  主要政策新闻:宏观方面,国务院总理李克强指出中国将继续实施稳健的货币政策,保持流动性合理充裕,围绕市场主体需求制定政策,运用多种货币工具,适时降准,加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度,促进综合融资成本稳中有降,确保经济平稳健康运行。中国恒大集团在香港联交所发布无法履行担保责任公告,随后广东省人民政府、央行、银保监会、证监会、住建部同时对恒大风险事件表态。此外银保监会表态,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,合理发放房地产开发贷款、并购贷款;证监会表态,支持优质房地产企业发行债券,资金可用于出险企业项目的兼并收购;积极满足房地产合理融资需求,促进房地产和金融形成良性循环。因城施策方面,天津八部门联合印发通知,利用3 年开展规范房地产市场秩序专项行动;石家庄金融机构不得为开发企业设立其他收存预售资金账户。集中供地方面,上海第三批集中供地,共出让27 宗,现已出让25宗;合肥第三批集中供地开拍,共有8 宗地块出让;福州四批次集中供地正式开拍26 宗地块,共出让25 宗地块,1 宗地块流拍;广州第三批次集中供地共有17 宗地集中出让,成功出让13 宗地块,4 宗地块流拍。房企融资方面,碧桂园拟注册发行50 亿元中票申请获受理;龙湖集团拟注册50 亿中票发行计划申请获受理。

  公司动态跟踪:房企11 月单月销售金额:万科A 432 亿元(-25.0%),金地集团174亿元(+14.5%),中南建设126 亿元(-52.8%),荣盛发展128 亿元(-26.3%),碧桂园414 亿元(-27.6%);保利发展拟发行100 亿元租赁住房资产支持证券化产品;金科股份累计回购股份4,270 万股,总金额1.9 亿元;中南建设注销本金1,000 万美元2024 年债券;华夏幸福因19.1 亿元债务违约获仲裁;中国恒大发布公告称无法履行2.6亿美元境外私募债的担保义务。龙湖集团拟发行不超过10 亿元/15 年期中票。

  一周板块回顾:板块表现方面,SW 房地产指数上涨1.4%,沪深300 指数上涨0.84%,相对收益为0.56%,板块表现强于大市,在28 个板块排名中排第12 位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为:实达集团、天业股份、冠城大通、招商积余、ST 岩石,上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为中迪投资、铁岭新城、鲁商发展、宜华健康、京投银泰。物业管理板块个股平均下跌1.39%,沪深300指数上涨0.84%,相对收益为-2.24%,板块表现弱于大市。当前主流AH 房企21/22PE均值分别为4.1/3.7 倍;物管21/22PE 均值分别为23/14 倍。

  投资分析意见:在当前房地产行业下行趋势中,四大因素重压致使房企资金遇困,防控金融风险底线下政策亟待修复;虽然目前关键因素仍未消除,但近期高层连续发声强调维稳房地产、防控金融风险,随后多种融资渠道重新打开,多地因城施策陆续出台,并且本次五部门联合发声维稳,供需两端支持政策或推出,我们认为政府维稳暖意已现,行业政策正常化修复开启;预计后续将遵循“先供给端修复、再需求端修复”的节奏,并猜想行业将演绎三阶段发展;此外,考虑行业加速出清后格局优化,将利好于国企龙头+优质民企。我们维持房地产板块“看好”评级,推荐:A 股:保利发展、新城控股、招商蛇口、金科股份、金地集团、万科A;H 股:龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、融创中国、碧桂园;并维持物业管理板块“看好”评级,推荐:碧桂园服务、华润万象、新大正、旭辉永升、保利物业、中海物业、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

  风险提示:调控政策超预期收紧,销售去化不及预期,房地产税试点力度超预期。

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